초고가·비거주주택 종부세 올리고 장특공제 10억으로 제한

정부가 초고가 주택과 실제 거주하지 않는 주택의 종합부동산세 부담을 늘리고, 양도소득세 장기보유특별공제 한도를 10억 원으로 제한합니다.

주택을 오래 보유하기만 해도 받았던 각종 세액공제를 실제 거주한 기간을 기준으로 적용하는 방향으로 부동산 세제도 전면 개편합니다.

정부는 3일 이 같은 내용을 담은 2026년 세제개편안을 확정해 발표했습니다.

핵심은 종부세 세율을 주택 수가 아닌 보유 주택의 합산 가격을 중심으로 개편하는 것입니다.

현재 종부세율은 1·2주택자의 경우 0.5∼2.7%, 3주택 이상은 0.5∼5.0%로 차등 적용되고 있습니다.

정부는 내년 1·2주택자의 세율을 우선 0.5∼3.5%로 높인 뒤, 2028년부터 주택 수와 관계없이 0.5∼5.0%로 통일하기로 했습니다.

이에 따라 같은 가격의 주택을 보유했다면 주택 수와 관계없이 같은 세율이 적용됩니다.

특히 고가 1주택자의 세 부담이 크게 늘어날 전망입니다.

과세표준 6억 원 초과 12억 원 이하 구간의 세율은 현행 1.0%에서 1.3%로 오릅니다. 1주택자는 시가로 약 33억 원이 넘는 아파트부터 세율 인상의 영향을 받을 것으로 추산됩니다.

과표 12억 원 초과 25억 원 이하 구간의 세율은 현행 1.3%에서 내년 1.5%, 2028년 2.0%로 단계적으로 높아집니다.

시가 약 46억 원이 넘는 1주택자는 종부세 부담이 가파르게 늘어날 수 있습니다.

정부는 초고가 주택 한 채를 보유한 사람의 세금이 같은 금액의 주택 여러 채를 보유한 사람보다 적다는 형평성 논란을 반영했다고 설명했습니다.

다만 기본공제는 실제 거주 여부에 따라 차등 적용합니다.

현재 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외 주택 보유자는 9억 원을 공제받지만, 내년부터는 거주하는 1주택자는 14억 원, 거주하지 않는 1주택자는 9억 원을 공제받습니다.

이에 따라 실제 거주하는 1주택자는 공시가격 14억 원, 아파트 시가로 약 20억 원을 넘어야 종부세를 내게 됩니다.

1세대 1주택자가 아닌 경우에는 보유 주택 가운데 거주용 주택의 가격 비중에 따라 4억 원 초과 9억 원 미만의 기본공제가 적용됩니다.

종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율도 현행 60%에서 내년 70%로 오릅니다.

조정대상지역의 다주택자와 3주택 이상 보유자는 2028년부터 80%가 적용됩니다.

종부세 세액공제도 보유 기간보다 실제 거주 기간을 중심으로 바뀝니다.

현재 1세대 1주택자는 보유 기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있지만, 2028년부터 보유 기간 대신 거주 기간이 적용됩니다.

세액공제 금액도 최대 600만 원으로 제한됩니다.

재산세와 종부세를 합한 보유세가 전년도 세액의 일정 수준 이상 늘지 못하도록 한 세 부담 상한은 현행 150%에서 내년 200%로 높아집니다.

양도소득세 장기보유특별공제도 대폭 축소됩니다.

현재는 양도차익이 커질수록 공제액도 함께 늘어나지만, 정부는 공제 금액에 상한을 두기로 했습니다.

장기보유특별공제 한도는 2028년 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 낮아집니다.

보유 기간을 기준으로 한 공제도 실제 거주 기간을 기준으로 하는 '장기거주소득공제'로 단계적으로 전환됩니다.

현재 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1주택자는 보유와 거주 기간에 따라 각각 연 4%씩, 최대 80%를 공제받을 수 있습니다.

2029년부터는 보유 기간 공제가 사라지고, 거주 기간에만 연 8%씩 최대 80%의 공제가 적용됩니다.

비조정지역 다주택자에게 적용되는 최대 30%의 보유 공제도 단계적으로 거주 공제로 바뀝니다.

정부는 다주택자가 주택을 처분할 수 있도록 조정대상지역 주택의 양도세 중과세율은 2028년까지 한시적으로 낮춰 적용합니다.

2주택자는 내년 중과세율이 현행보다 15%포인트, 2028년에는 10%포인트 낮아집니다.

3주택 이상 보유자는 2027년 20%포인트, 2028년에는 15%포인트 낮은 중과세율이 적용됩니다.

1세대 1주택자의 종부세 납부 유예 대상 소득 기준은 총급여 7,000만 원 이하에서 8,000만 원 이하로 확대됩니다.

취학과 전근, 치료, 해외 체류, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 주택에 거주하지 못한 기간은 실제 거주 기간으로 인정합니다.

이번 세제개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출될 예정입니다.